Køb bolig- Boliglån og realkreditlån

Når du overfor at skal købe en ejendom, så er der en del ting som vil være godt for dig at sætte dig ind i, inden du giver dig i kast med et køb. Der kan være mange penge at spare, hvis du gør dig lidt forberedelse. Ofte er de lån med størst risiko for renteforskel fra optagelsestidspunktet, de lån hvor der er mindst renter.

 

I denne artikel vil jeg komme ind på følgende ting:

Udbetaling

I dag er det sådan at ønsker man at erhverve sig en ejendom, så skal man lægge en udbetaling på 5% af købssummen. Denne udbetaling, kan ikke finansieres i bolig- eller realkreditlånet. Er du kreditværdig nok, så kan du låne den udbetaling på et 3. lån. Ellers er det en opsparing du selv skal komme med. Dette blev vedtaget for nogle år siden, da for mange kunne låne penge til et hus, uden at have den fornødne kreditværdighed, og derfor endte huset på tvangsauktion, eller folk var tvunget til at sælge langt under handelsværdien. Dette endte med at mange skyldte en masse penge, uden at have sikkerhed for disse lån. Jeg vil længere nede i artiklen komme ind på regnestykket omkring hvordan lånene bliver fordelt i forhold til handelsværdien. Men en udbetaling er altså noget ma skal være opmærksom på i forbindelse med et boligkøb.

Boliglån

Når man skal finansiere et boligkøb, så er det de færreste som kan smide et kontantbeløb på hele købet. Mange skal have det finansieret gennem lån. I Danmark er det muligt at låne op til 80% af handelsværdien, på det der hedder et realkreditlån. Og som jeg har beskrevet tidligere i artiklen, så skal man kunne lægge 5% af handelsværdien som udbetaling. De resterende 15% skal man så enten selv kunne betale kontant, eller optage det der hedder et boliglån. Et boliglån er modsat et realkreditlån, noget som bliver optaget i en bank. Boliglånet vil typisk have en højere rente end realkreditlånet, her snakker vi om 8-9%. Det er en del dyrere at skulle betale tilbage end et realkreditlån. Et boliglån kan typisk være 10-20 eller 30 år. Mange vælger at tage afdragsfrihed på realkreditlånet, for at bruge de ekstra penge om måneden på at kunne indfri boliglånet meget hurtigere, og derved spare en masse penge i renter.

Et eksempel på et boliglån

Du skal låne 300.000kr til et boliglån til en rente på 8.75%. Løbetiden er 30 år (360 mdr)

Med en skatteprocent på 33% i din kommune, og en nominel rente på 9.041% og lånet er inkl omkostninger ved stiftelse af lånet.

De samlede omkostninger inkl. renter vil løbe op i 544.635 kr, og det vil sige at det samlede beløb der skal betales tilbage på 30 år er 844.635 kr., altså næsten 2 gange mere i omkostninger end det beløb du har lånt.

Realkreditlån

Et realkreditlån optages i forbindelse med et huskøb. Man kan optage et realkreditlån på op til 80% af handelsværdien af den pågældende ejendom.

Der findes et væld af muligheder for hvilken type realkreditlån du kan optage, og det kan godt virke som en jungle at finde det rigtige. Brug tiden på at finde det rigtige for dig, og en god forberedelse giver som regel også lidt ekstra på kontoen i den sidste ende.

Nogle af de lånetyper der er indenfor realkreditlån, er følgende:

  • Obligationslån (fast forrentede lån)
  • Rentetilpasningslån, også kaldet F-lån
  • Rente Maks lån
  • Afdragsfrihed indenfor hver kategori

Obligationslån (Fast forrentede lån)

Et obligationslån er et lån hvor du ansøger om at låne nogle penge. Løbetiden er typisk 10-20 eller 30 års lån. For at kunne optage sådan et lån skal Banken/realkreditinstituttet så ud og sælge nogle obligationer, og ud fra dette salg, bliver det afgjort hvor mange penge du reelt får udbetalt. Så selvom du vil låne 1.000.000 kr, så kan det være du kun får 960.000 kr i hånden fordi kursen ikke kom over 100.

Når man skal vurdere om man er kreditegnet til at købe en ejendom, så siger man at man skal kunne sidde i et obligationslån på et 30-årigt lån. Dette er udgangspunktet for at kunne låne penge til en ejendom.

Fordelen ved et obligationslån er at man kender sine udgifter fra dag 1, og så til lånet er indfriet. Man kan opnå fra 1-10 års afdragsfrihed, men skal der forhandles ny afdragsfrihedsperiode, så kræver det en omlægning af lånet.

Rentetilpasningslån

Et rentetilpasningslån er et lån med en variabel rente. Den kan låses i kortere perioder, og hvis man har is i maven, kan det medføre store besparelser.

Et rentetilpasningslån er også populært kaldet et F-lån. Man optager lånet som et 10, 20 eller 30-årigt lån, med en variabel rente. Renten kan så fastlåses i det der hedder F1, F3 eller F5 lån, hvor tallet beskriver antallet af år hvor renten er låst. I mellemtiden kan renten så stige eller falde, og det er her det med is i maven kommer i spil. Er renten faldet yderligere, så kan man spare endnu flere penge ved at omlægge sit lån til en ny periode.
Men det kan også gå den anden vej, så renten er steget, og det vil så koste dig en større ydelse pr måned. Med et rentetilpasningslån vil det være en god ide at følge lidt med i hvad der sker rundt omkring i verden. Ting som kan have indflydelse på om renten vil stige eller falde.

Rente Maks lån

Et andet populært realkreditlån er et rente Maks lån. Et rente Maks lån er også et realkreditlån med variabel rente, men her får du mulighed for at sætte en Maks rente i en periode. Skulle renten så stige i låneperioden, så kan den ikke overstige den aftalte rente. Falder renten så efterfølgende i samme låneperiode, så kommer det også dig til gode. Man kan typisk lave en rente Maks periode på 5 eller 10, på et lån der har en løbetid på 30 år. Når de 5 eller 10 år udløber, så skal man igen have forhandlet en ny periode på plads.

Ved at optage et rente Maks lån, får man en lav ydelse på lånet, og samtidigt får man også en sikkerhed for at renten ikke løber løbsk i den periode hvor lånet er låst. Men renten på et rente Maks lån vil være en smule højere end du vil finde det på et lån med variabel rente.

Afdragsfrihed

I starten af det nye årtusinde blev det muligt at lave et lån med afdragsfrihed i op til 10 år. Mange familier havde her mulighed for at få lidt ekstra luft i økonomien. Men intet er jo gratis, og det har også vist sig at mange familier har fået det meget svært efter at deres afdragsfriheds periode er udløbet. Mange familier brugte de ekstra penge de fik om måneden ved afdragsfrihed til at forsøde tilværelsen. Dette betyder så at når afdragsfriheden udløb, så skulle der betales ekstra penge, som man måske havde sat i andre kviklån eller billån. Dette har betydet et langt større antal tvangsauktioner af ejendomme.

Men hvad betyder afdragsfrihed egentligt? Det ser jeg nærmere på her, så vi får alle detaljerne med.

Når man optager et lån, så er udgangspunktet at man kan sidde i et fastforrentet lån. Herfra kan man så vælge en af de lånetyper der er indenfor realkredit- eller boliglån. Når man har valgt hvilken lånetype man vil have, så er der mulighed for at optage afdragsfrihed i indtil op til 10 år.

Afdragsfrihed betyder ikke at du ikke skal betale noget på lånet i den periode med afdragsfrihed. Du skal nemlig stadig betale de påløbne renter og bidrag der løber på til hver termin. Så reelt betaler du mere i det samlede rentebeløb, da der ikke bliver afdraget på lånet. Da det er hovedstolen at renten bliver beregnet ud efter, så vil det rentebeløb du skal betale gennem hele afdragsfrihedsperioden være reguleret af renten.

Her kan du se forskellen på hvor meget du afdrager med på et lån med eller uden afdragsfrihed.

Uden afdragsfrihed
  
Fastforrentet 2%Variabel rente
Lånebeløb (Hovedstol)1.611.0001.595.000
Løbetid30 år30 år
RenteFastVariabel
Debitorrente2,01%-0,28%
Bidragssats pr år0,74%0,90%
ÅOP3,03%0,85%
Rente og bidrag i lånets løbetid732.558 kr.   146.446 kr.
Samlet beløb, i lånets løbetid  2.343.558 kr.1.741.446 kr.
Med afdragsfrihed (10 år)  
Fastforrentet 2%    Variabel rente
Lånebeløb (hovedstol)1.636.000 kr.1.595.000 kr.
Løbetid30 år30 år
Afdragsfrihed 10 år10 år
Rente FastVariabel
Debitorrente2,01%-0,28%
Bidragssats pr. År 1,06%1,22%
ÅOP3,28%0,99%
Rente og bidrag i lånets løbetid984.279 kr.   245.593 kr.
Samlet beløb, i lånets løbetid   2.620.279 kr.  1.840.593 kr.

Som du kan se, vil de samlede renteomkostninger være lidt højere på det lån med afdragsfrihed på 10 år. Men skal man gøre det op imod hvad en del familier valgte at gøre, nemlig at bruge de ekstra penge de fik om måneden til at sætte ydelsen op på boliglånet. Så vil man stadig have sparet en del penge da boliglånet har en noget højere rente end et realkreditlån.

Ofte har et boliglån en høj rente, og har man optaget et fastforrentet 30-årigt lån, som i dette eksempel, så vil det ende med at man har betalt ca. 1.000.000 kr. mere end man lånte, når lånet er færdigbetalt.

Hvor meget kan jeg låne?

Et godt spørgsmål er altid hvor meget kan man låne? Og dette virkelig et godt spørgsmål, for det kan være enormt svært at svarer på, og resultatet kan også variere fra långiver til långiver.

Der er rigtig mange faktorer som er i spil til størrelsen af det beløb man kan låne til en bolig. Og det hænger nøje sammen med hvor mange andre lån man har, og hvilke udgifter man ellers har i det daglige. Det man vurderer ud fra om man er kreditværdig nok, er det der hedder et rådighedsbeløb.

Rådighedsbeløb

Et rådighedsbeløb er det som du har til dig selv, når alt er betalt. Det kunne være følgende at der er betragtning til størrelsen af ens rådighedsbeløb:

  • Bolig
  • Vand
  • Varme
  • El
  • Fagforening
  • A-kasse
  • Licens
  • Andre lån
  • Bil (grøn ejerafgift, lån, forsikring)
  • Forsikringer
  • Kontingenter i en sportsforening eller lignende
  • Mobilabonnementet
  • Internet
  • TV-pakker
  • Børnepasning

Så jo flere du har af disse punkter, jo mindre bliver dit rådighedsbeløb. Alle disse beløb bliver fratrukket din månedlige udbetaling af din løn, og det der er tilbage, er det der hedder et rådighedsbeløb. Nogle af de ting som et rådighedsbeløb skal dække, er følgende:

  • Mad og øvrig husholdning
  • Tøj
  • Gaver
  • Restaurant- og cafébesøg
  • Fornøjelser, fx biografture
  • Ferier
  • Lommepenge
  • Uforudsete udgifter
  • Opsparing

Når man skal finde ud af hvor meget man kan låne, så er det blandt andet Finanstilsynet, som men lytter lidt til. Finanstilsynet har lavet en anbefaling til rådighedsbeløbet.

  • 000-6.000 kr. om måneden for enlige
  • 500-10.000 kr. om måneden for samlevende
  • Plus 2.500 kr. per barn

Mange vil tænke ”Skal vi virkelig have så stort et rådighedsbeløb?” Vi har aldrig haft så mange penge til os selv. Og dette er også virkeligheden for mange. Dette er også kun en rettesnor for banker og pengeinstitutter. Mange banker og pengeinstitutter vil også sige, at hvis man har bevist i en længere periode at man kan leve for mindre, så acceptere de også det.

Hvordan optager man så et realkreditlån?

Når man valgt hvilken type af realkreditlån man gerne vil have, så kontakter man sin bank og aftaler et møde. Her skal du sikkert medbringe en salgsopstilling af huset du ønsker at købe, og højst sandsynligt også nogle private papirer såsom sidste årsopgørelse og de 3 sidste lønsedler fra den/dem som skal stå som låntager af lånet.

Herefter kører det stille og roligt sin gang, hvor banken sørger for det meste af det. Det eneste du groft sagt behøver, er at skrive under på lånet.

Du vil herunder kunne se hvordan du finder det bedste lån til dig. Du kan prøve forskellige typer lån, og selv indstille renten. Herefter vil du blive præsenteret for hvad du skal betale hver måned, og hvor længe du skal betale.

Tallene er kun en rettesnor for de tal du vil få af banken. Ecomia.dk tager ikke ansvar for tallene på lånene og låneberegneren kan kun bruges som et oplysningsskema til hvor dine omkostninger ved et lån vil være.

LÅNEBEREGNER??

Skrive en kommentar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *